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[법률] 상가건물 신탁시 임대차보증금반환의무의 주체

법무법인 지평의 ‘법률이야기’

현금 유동성을 확보할 목적으로 상가건물의 소유자가 상가건물을 담보신탁하는 경우를 볼 수 있습니다. 통상 신탁계약의 내용에 ‘신탁 전 위탁자가 임차인과 체결한 임대차계약상 임대인의 의무는 위탁자가 부담한다’는 취지의 계약 규정을 포함시키는 것이 일반적인데, 이와 같은 계약규정만으로 수탁자(신탁회사)가 임대차보증금반환책임에서 완전히 벗어날 수 있을까요?

‘상가건물 임대차보호법’은 일정한 보증금액 이하의 상가임대인을 보호하는 것을 목적으로 하나(제2조 제1항 단서), 제3조 대항력 규정을 포함한 임차인 보호규정 중 일부는 보증금액과 무관하게 모든 상가임대차에 적용됩니다(제2조 제3항, *대항력 규정은 2015. 5. 13. 개정법 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신된 모든 상가임대차에 적용됩니다). ‘상가건물 임대차보호법’ 제3조 제2항은 “임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다”고 규정하는데, 이에 따라 양수인은 전 임대인의 임대차보증금반환의무를 면책적으로 인수하게 됩니다.

부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내·외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되는 것으로 보고 있습니다(대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결 참조). 대법원은 위와 같은 법리를 전제로, ‘주택임대차보호법’이 적용되는 사안에서 임대차의 목적이 된 부동산을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한다고 판시한 바 있습니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 참조).

‘신탁회사가 임대인의 지위를 승계하지 않는다’는 취지의 신탁계약 내용은 신탁등기의 일부가 되는 신탁원부로 첨부되기도 하나, 위탁자와 신탁회사간 채권적 합의에 불과해 강행규정의 성질이 있는 ‘상가건물 임대차보호법’상 대항력 규정보다 우위에 있다고 보기 어려운 측면이 있습니다. 결국 신탁계약상 면책조항에도 불구하고, 신탁회사는 임대차보증금반환책임을 면할 수 없습니다(물론 위탁자에게 종국적인 책임을 추궁할 수 있는지는 논외로 합니다.).

신탁회사는 상가건물에 관한 신탁업무를 수행할 때, 해당 신탁대상 부동산에 얽힌 임대차계약이 2015. 5. 13. 개정법 시행 후 체결 또는 갱신된 경우로 ‘상가임대차보호법’상 대항력 규정이 적용되는지, 부동산의 현존가치와 비교해 임대차보증금채무가 과도하지 않는지를 꼼꼼히 살펴 우발적인 채무가 발생하지 않도록 해야 합니다. /법무법인 지평 변호사
[문성원 변호사] swmoon@jipyong.com
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