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“건물분양주택 늘리려면 임대료 선납·개인거래 허용해야”

SH공사, 안철수·김병욱 의원과 국회 토론회…주택법 개정 추진
주택시장 안정화·자가주택 수요 충족…투기방지 장치 필요성도
공공이 토지를 소유하고 건물만 분양하는 건물분양주택(토지임대부 분양주택) 공급을 늘리려면 토지임대료 선납과 개인 간 거래가 가능하도록 법 개정이 수반돼야 한다고 전문가들이 지적했다.

서울주택도시공사(SH공사)는 국민의힘 안철수 의원, 더불어민주당 김병욱 의원을 비롯한 관계자들과 26일 국회의원회관에서 ‘건물분양주택 활성화를 위한 정책토론회’를 개최했다.

김선주 경기대 교수는 주제발표에서 건물분양주택이 가격 면에서 시민들이 부담할 수 있는 수준이라며 주택시장 안정화와 자가주택 수요에 대응하는 효과적 수단이라고 평가했다.

또 전세사기 문제의 일부 해법으로도 기능할 수 있으며 고덕강일3단지 사례를 봤을 때 수요 역시 충분하다고 진단했다.

김 교수는 건물분양주택 활성화를 위한 제도 개선 방안으로 △전매제한 이내 시세차익 일부 인정·전매제한 이후 사인간 거래 허용 △임대기간 40년→50년 확대 △토지임대료를 조성원가가 아닌 감정가격 이하로 설정 △임대료 월별 납부→월납·선납 중 선택(선납 시 할인) △분양가 자율결정 등을 제시했다.

이 가운데 핵심인 임대료 선납과 전매제한 기간 이후의 사인 간 거래 허용 등은 모두 주택법 개정 사항이다.

수요자 부담을 덜어주는 임대료 선납의 경우 국민의힘 이종배 의원이 작년 12월 발의한 주택법 개정안에 포함됐다. 정부가 특별한 의견을 내놓지 않아 국회 법안심사소위 진행 결과에 따라 곧 적용될 수도 있을 것으로 보인다.

다만 투기 수단이 될 수 있다는 우려가 따라붙는 사인 간 거래 허용은 아직 서울시와 SH공사, 국토교통부 등 관계기관이 협의 중이다. SH공사는 고덕강일3단지 본청약이 진행될 2026년 전까지 관련 법을 개정한다는 목표다.

이어진 토론에서 반영운 충북대 교수는 건물분양주택에 징수하는 토지임대료를 시장 토지임대료와 근접한 수준으로 설정해 자유로운 거래를 허용해야 한다고 주장했다.

만일 징수와 시장 임대료 간의 차이가 크다면 투기 조장을 막기 위해 계약기간 사인 간 전매를 금지하거나 공공기관에 시장 이자율을 적용해 환매하는 방안을 검토해야 한다고 덧붙였다.

또 건물분양주택이 초기 공급에 막대한 부채가 필연적이라는 점에서 SH공사의 재무 부담을 덜기 위해 지방공기업법과 공기업 경영평가법을 유연하게 개정해야 한다고 조언했다.

성진욱 SH도시연구원 책임연구원은 고덕강일3단지 59㎡를 기준으로 2년마다 3%의 토지임대료 상승을 가정해 임대료를 선납할 경우 최초 입주자의 주거비 부담이 얼마나 완화되는지를 분석했다.

그 결과 조성원가 기준 주거비는 월 40만원을 40년 동안 낼 경우 2억3000만원, 선납 할인 시 1억원으로 나타났다. 감정가 기준으로는 월 80만원을 40년 동안 낼 경우 5억3000만원, 선납 할인 시 2억4000만원이었다.

성 연구원은 “다만 선납제는 SH공사 입장에서 향후 증가할 수 있는 임대료의 현실화를 반영하지 못하는 한계가 있다”며 “장기 약정 개념으로 거주 기간에 따라 토지사용료 차등 회수를 검토할 필요가 있다”고 제언했다. /연합

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