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인구구조 전환에 부동산시장도 재편···“노후주택 멸실·맞춤형 공급 병행해야”

초고령 1인가구 확대 전망···청년 공공임대·고령층 자산 유동화 과제 제시
저출산·고령화에 따른 인구구조 전환이 부동산시장 전반에 구조적 변화를 가져오고 있어, 장기 주택수급 관리와 노후주택 정비를 함께 추진해야 한다는 분석이 나왔다.

국토연구원은 19일 국토정책Brief 제1063호 ‘인구구조 전환에 따른 부동산시장 영향과 향후 과제’ 발간 소식을 알리고 인구구조 변화가 주택수요, 자산 선호, 거시경제, 주거소비, 인구이동 등 부동산시장 전반에 영향을 미치고 있다고 밝혔다.

보고서에 따르면 OECD 37개국 분석 결과 기대수명이 1년 증가할 때 주택가격은 약 13.9% 상승하는 것으로 나타났다. 이에 따라 주택이 노후 대비를 위한 저축 대체 수단으로 기능하고 있다는 분석이다. 반면 생산가능인구 비중이 1%포인트(p) 감소할 경우 물가상승률은 약 0.585%p 상승하는 것으로 나타나, 고령화가 고물가·고금리 구조를 장기화할 가능성도 제기됐다.

주택 중심 자산구조가 경제의 생산성에 부정적 영향을 미칠 수 있다는 분석도 나왔다. 보고서에 따르면 2010년 이후 주택가격 상승은 총요소생산성을 약 0.03%포인트 낮추는 요인으로 작용했으며, 총요소생산성에 대한 주택가격 기여도는 2010년 이전 3.68%에서 2022년 35.65%로 확대됐다.

청년층의 가족 형성과 관련해서는 공공임대주택의 역할이 강조됐다. 서울시 주거실태조사 미시자료 분석 결과, 공공임대 거주 시 30세 이하 청년층의 결혼 확률은 자가 대비 약 2.7배 높았다. 출산 결정에서도 공공임대 거주 가구는 자가 대비 전체 자녀 출산 가능성이 약 3.4배, 3자녀 이상 출산 가능성은 약 4.3배 높은 것으로 분석됐다.

고령가구의 경우 주거조정이 원활히 이뤄지지 않는 것으로 나타났다. 60대에서 80대 이상으로 진입하는 과정에서 1인 고령가구의 주거면적은 54.6㎡에서 63.9㎡로 오히려 확대되고 자가 점유율도 46.9%에서 65.4%로 상승했다. 반면 월 생활비는 121만9000원에서 79만6000원으로 약 35% 급감했다. 국토연구원은 고령가구가 자산 유동화보다 소비 축소로 노후를 감내하는 구조가 확인됐다고 설명했다.

장기적으로는 초고령 1인가구 중심의 주택시장 재편이 예상됐다. 80세 이상 1인가구의 주거면적은 2022년 5100만㎡에서 2072년 2억1400만㎡로 약 4.2배 확대되고, 전체 점유면적에서 차지하는 비중도 5.9%에서 31.7%로 높아질 것으로 전망됐다.

노후주택 관리도 핵심 과제로 제시됐다. 노후주택 멸실이 이뤄지지 않을 경우 50년 이상 노후주택은 2030년 129만5000호에서 2070년 2070만호로 누적되며, 과거 수준의 공급량이 유지되면 2070년 전국 수급비는 1.94 수준의 재고 과잉에 도달하지만, 멸실 60%를 병행할 경우 1.08 수준으로 수렴하는 것으로 나타났다.

이에 박진백 국토연구원 부연구위원은 “인구구조 전환에 대응하려면 공급량 조정과 노후주택 멸실을 병행할 필요가 있다”고 제안했다. 이와 함께 주택공급 통합 데이터베이스 구축, 노후계획도시 정비, 도심 블록형 개발, 토지임대부 주택공급 확대 등을 정책 과제로 제시했다.

청년층에 대해서는 생애주기별 공공임대주택 공급 확대와 60㎡ 내외 이상 중형 평형 공급 확대, 다자녀가구 특별공급 면적 기준 확대 등이 필요하다고 봤다. 고령층에 대해서는 주택연금 활용 기반 확대, 주택지분 매각형 자산 유동화, 의료·돌봄이 결합된 고령친화 주거단지 조성 등을 제안했다.

또 지역 청년의 정착을 위해 기업참여형 교육·취업 연계 프로그램, 빈집 정보관리 시스템 구축, 빈집 리모델링을 통한 청년 정착 주택 전환, 복수주소제와 체류형 주거 확대 등도 함께 제안했다.