건설정보포탈-토탈엠앤에이

[보라매칼럼] 정책으로 안 잡히는 부동산 시장, 이번엔…

정부 대책으로 부동산을 잡을 수 있을까. 정부가 8·3 세제개편안에 이어 열흘 만에 8·13 공급대책을 내놓는 것을 보며 문득 드는 질문이다.

이재명 정부 출범 이후 내놓은 크고 작은 부동산 대책이 벌써 다섯 번째다. 그만큼 상황이 엄중했다는 얘기다. 대출규제(6·27 대책), 공급확대(9·7 대책), 거래규제(10·15 대책)에 이어 세제(8·3 세제개편안)까지 손댔다. 이재명 대통령도 거주하지 않던 분당 자택을 팔며 강력한 의지를 보여줬다.

하지만 시장 반응은 그리 호의적이지 않은 것 같다. 호가가 떨어졌다는 얘기는 들리지 않는데, 반대 목소리만 크게 들린다. 공급대책은 서울시, 용산구, 과천시 등 해당 지자체에 가로막혀 있고, 세제개편안은 세금 부담이 늘어난 ‘똘똘한 비거주 주택’ 보유자의 반발을 사고 있다.

이해관계가 첨예하게 엇갈리는 사안은 어떤 대책을 내든 비난받기 쉽다. 혜택을 보는 쪽은 가만히 있지만, 손해를 본다고 생각하는 쪽은 크게 반발하기 때문이다. 예컨대 수도권에 신규택지 10만 가구를 확보하겠다는 8·13 공급대책은 청년·취약계층의 목소리보다 그린벨트, 용산공원 인근 주민의 목소리가 더 크게 들린다. 당장 내 주머니에서 돈이 나가는 세제는 말할 것도 없다. 8·3 세제개편안은 실거주하는 1주택자라면 사실상 감세다. 나라살림연구소 분석을 보면 현재 종부세 과세 대상인 1세대 1주택자 15만3000명 중 12만4000명(81.6%)은 세금이 줄어든다. 1인당 평균 42만원이다. 이 중 3만7000명(24%)은 아예 세금을 내지 않는다. 종부세 과세 기준이 12억원에서 14억원으로 올라가 시가 20억원 내외까지는 종부세를 내지 않기 때문이다. 하지만 더 크게 들리는 건 세금을 더 내게 된 3만명의 목소리다. 이들은 시가 22억원 이상 주택에 산다.

돌아보면 정부 대책으로 부동산이 잡힌 사례는 많지 않다. 대책 발표 직후 시장은 잠시 거래를 줄이지만, 시간이 지나면 적응기를 거쳐 다시 상승세를 이어가기 일쑤였다. 이명박 정부의 보금자리주택, 도시형 생활주택 규제완화 등 공급대책은 장기적으로 보면 시장 파급력이 제한적이었다. 노무현 정부가 ‘대못을 박겠다’며 도입한 종합부동산세도 정권에 따라 부침을 겪으며 집값을 잡는 데 크게 기여하지 못했다.

오히려 정부 대책은 시장에 풍선효과를 일으켜 전체 가격을 끌어올리는 부작용을 낳은 경우가 흔했다. 특정 지역을 규제하면 옆 지역 가격이 올랐고, 특정 가격을 규제하면 그 가격이 기준점이 됐다. 부동산이 안정됐을 때는 대책의 결과라기보다 경기 자체가 부진했던 경우가 많았다. 이명박 정부는 글로벌 금융위기에 직격탄을 맞았고, 박근혜 정부는 남유럽 등 주요국 재정위기 여파가 끊이지 않았다.

정책의 성패를 예측하기는 생각보다 어렵다. 정치철학적 지향점이 굳건했던 과거 정부와 달리, 이재명 정부는 정책에 상당한 유연성을 부여하고 있다. 입법예고 등을 통해 시장의 요구를 계속 듣고 반영하다 보면 시장친화적 정책이 나올 수도 있다. 반면 이리 고치고 저리 고치다 누더기 대책으로 전락할 수도 있다. 1년 뒤 8·3 세제개편안과 8·13 공급대책은 어떤 평가를 받을까. /박병률 경향신문 기자