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한신평 "후분양 실질적 사업비용 증가폭 크지 않아...분양자 금융상품 개발 필요"

아파트 후분양제를 도입할 경우 선분양보다 사업비용 증가폭이 크지 않고 수분양자를 위한 금융상품 개발 등이 이뤄져야 한다는 분석이 나왔다.

정봉수 한국신용평가 PF평가본부 수석애널리스트는 8일 '후분양이 주택사업 손익 및 자금조달 구조에 미치는 영향 분석'이라는 주제로 리포트를 발표했다.

이를 위해 한신평은 올해 평가를 수행한 주택개발사업 가운데 9개 프로젝트를 대상으로 공정률 80% 이후 분양을 하는 상황을 가정했다.

후분양을 가정할 경우 금융비용(PF 대출 및 수수료)은 선분양 사업 계획 대비 1.7배에서 최대 2.9배 증가하는 것으로 계산됐다.

정봉수 애널리스트는 "선분양 사업계획상 금융비용과 선분양 관련 비용 합산액은 총수입 대비 5%~10%이다"며 "후분양 가정시 금융비용은 총수입 대비 5%~14% 수준으로, 후분양 가정시 비용 증가폭은 총수입 대비 1%~5% 수준으로 산출된다"고 설명했다. 후분양이 선분양보다 금융비용이 증가하지만 견본두택 비용 등 선분양에 수반되는 비용 등을 절감할 수 있어 실질적인 비용 증가폭은 크지 않은 것이다.

다만 후분양 관련 PF대출을 하게 될 경우 금융기관이 일정수준 LTV(담보인정비율)를 충족하도록 요구할 수 있어 자기자금을 추가로 투입해야하는 부담이 생길 가능성이 높다.

정 애널리스트는 "목표 LTV를 60%로 가정해 LTV 충족을 위해서는 1개 프로젝트를 제외한 나머지는 선분양 대비 자기자금 투입 규모를 증약해야 한다"며 "선분양 사업계획 대비 1.9배~6.3배의 자기자금 투입이 필요한 것으로 계산된다"고 강조했다.

결과적으로 한신평은 후분양으로 사업을 진행할 경우 금융비용 증가가 불가피하지만, 선분양 관련 비용 절감효과가 금융비용 증가효과를 일부 상쇄할 수 있어 사업비용 증가폭은 상대적으로 크지 않을 것으로 예측했다.

다만 중도금 대출과 같은 금융상품이 제공되지 않을 경우 수분양자의 자금부담이 가중될 수 있을 것으로 진단했다.

정 애널리스트는 "분양계약 체결 이후 단기간 내에 입주시점이 도래해 수분양자는 주거계획 수립 및 실행에 어려움을 겪을 수 있다"며 "후분양 활성화를 위해서는 관련 금융상품 개발 등 수분양자를 위한 관련 제도의 보완이 함께 이뤄져야 할 것"이라고 덧붙였다.

이재현기자 ljh@cnews.co.kr

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